土地および建物を買おうと考えたとき、ほとんどの人が住宅ローンを借りることになると思います。
後で「失敗した！」とならないよう、住宅ローンを借りる前に知っておきたい資金面のポイントについて確認しておきましょう。
住宅購入資金
住宅購入資金は買える物件の金額で、「頭金+住宅ローン借入額」の総額になります。
住宅展示場等で「予算はどの程度をお考えですか？」と聞かれたときの予算にあたる部分と考えていただければいいです。
ただ、初めて住宅展示場見学に行くときからこの予算がはっきりわかっている必要はありません。
実際私たちは予算のことは全く考えずに展示場に行きました笑
話が少し脱線しましたが、住宅購入資金のうちローン借入額とは
住宅ローン借入額 ＝ 購入する物件(+土地)の金額 － 自己資金分の頭金を引いた額
になります。
頭金
住宅取得をする際の頭金は、多いに越したことはありません。
頭金をたくさん準備できれば、それだけ住宅ローンを借りる金額が少なく済み、毎月の返済額を少なくでき、利息の負担が軽くなることでトータルで支払う金額も少なくなるからです。
頭金が多いほうがローン返済の負担が軽くなることは事実ですが、無理に大きい額を頭金としてあてるのはやめましょう。
その後の生活や、新居に移るときの家具・家電購入資金、引っ越し資金、有事の際の余裕分等、いざというときのお金は残しておいたほうがいいからです。
ある程度の生活運営資金を確保した上で、自分たちの用意できる範囲で頭金を用意するようにしましょう。
最近は頭金ゼロでのマイホームといった文言も耳にしますが、実際は色々と必要なお金がありますので、全く自己資金がない状態での住宅購入は危険だと思います。
住宅ローン
住宅ローン借入の際の審査は、事前審査と本審査に分かれており、土地・建物の打ち合わせと並行して進めていくのが一般的です。
事前審査
事前審査では、購入する物件やローンを借りる人の年収、職業などが審査の対象とされています。(金融機関によって多少違いはあると思いますが)
この時点で申請する年収に関してはあくまで自己申告ですが、金融機関によっては源泉徴収票などの資料の提出を求める場合もあります。
事前審査で考慮される点としては、「住宅ローンを借りて、返済が滞りなく出来るか」ということです。
具体的には、「総借入額が年収の何倍になるか」「年間返済負担額が年収の何割になるか」等です。
住宅ローンにおける総借入額の目安は、年収の7～8倍が限度（限度額は職業や勤務先次第で上下するそうです）とされており、最近では基準も厳しく設定されているといいます。
事前審査は、個人の信用情報に問題がないことと、年収と返済額のバランスに問題がないことを保証会社が確認できれば通ります。
ここでの個人の信用情報とは、クレジットカードの引き落としで延滞が無いか、分割購入の携帯の支払いがきちんとされているか等です。
事前審査の申込みの際、「個人情報の収集・保有・利用・提供に関する同意書」に署名・捺印すると思います。
これにサインすることで、信用情報登録機関に登録されている個人情報を閲覧して審査するということになります。
ちなみに、信用情報登録機関に登録されている情報とは以下の通りです。
- 氏名
- 生年月日
- 電話番号
- 住所
- 勤務先
- 勤務先の電話番号
- 住宅ローン、オートローン等の借金の情報
- クレジットカード、携帯電話等の分割支払い情報
カードの引き落としやローン返済に滞り画なければ事前審査は問題なく通ると思います。
事前審査申込みの際、「現在の借金状況」という項目に対し、正しく記載していなければ虚偽申告として審査に落ちる可能性がありますので、漏れなく記入するように気を付けてください。
事前審査は申込みをして3～4稼働日程度で結果が出ます。
本審査
本審査は事前審査より多くの書類を提出し、より詳細に審査されるため、結果が出るまでに事前審査よりも長い時間を要します。(1週間～10日程度が一般的)
本審査で必要な書類は
- 住民票(取得後3か月以内のもの)
- 源泉徴収票
- 課税証明書
- 印鑑証明書
が主だったところで、他には不動産売買契約書・重要事項説明書など購入した物件についての資料を持っていく必要があります。(施工業者の営業から直接金融機関へ資料展開されることもありますので、担当営業の方と話しておきましょう)
本審査は事前審査よりも厳しく審査されるので、事前審査に通ったからといって本審査が必ずしも通るとは限りません。
本審査では、
- 住宅ローン完済時の年齢
- 健康状態
- 勤続年数
- 年収
- 返済負担率
- 雇用形態
などが重要視されると言われます。
上記リストは数字が小さい順に重要視されていますので、完済時の年齢が最も重要ということです。
住宅ローン完済時の年齢は70～80歳が限度と言われていますので、例えば40歳で35年ローンを申込むと審査落ちする可能性があります。
次に重要なのは健康状態です。
住宅ローンでは、本審査申込時に団体信用生命保険へ加入する必要があります。
団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度です。
ARUHIのHPより引用
健康状態に問題があると、団信への加入が認められないケースが多く、万が一の場合に金融機関に対しての返済が滞る可能性があるため、団信に加入できる健康状態であるということが重要視されています。
勤続年数は3年程度以上であれば特に問題ないそうです。
年収は返済負担率との兼ね合いで考慮されています。基準の年収額はあると思いますが、多いに越したことはないという程度のものでしょうか。
返済負担率とは、税込みの年収に対する返済額の割合のことで、「年間返済額÷税込み年収×100」によって算出されます。もし住宅ローン以外の借入金がある場合は、年間返済額にその分の金額が加わり、最終的に返済負担率が30%～35%の場合は、一般的には審査基準を満たすとされています。
ただ、返済負担率が30%とかになってくると生活を切り詰めないといけなくなる部分も出てくると思われますので、各家庭の経済状況に応じて検討する必要があります。
負担率は一般的に、20%～25%に抑えておくのが無理のない返済だと言われています。
雇用形態は、勤務形態が正社員なのか、それとも契約社員なのか、収入面における条件を審査します。
融資条件の前提としては正社員であることが一般的ですが、もし年収額が基準を満たしている場合は派遣社員でも審査が通る場合もあるといいます。
住宅ローンについて最初は知らないことだらけでしょうが、施工業者の方も教えてくれたりしますし、ネットで調べると色々と書いてくれている方々も多いです。
私もどこの金融機関に融資申し込みをしようかという段階になって初めて色々と調べて勉強した程度です💦
金融機関によって金利は違っていますし、諸費用に当たる部分でも違いがあります。
金利のかかる額が大きいので、何社か見繕ってみて慎重に決めるようにして下さい😊