家/マンションを購入する際、購入契約を結ぶために契約書にサインする事になります。
しかし、一生で一度しかこの契約を結ばない方が大半でしょうから、工事請負契約の契約書をこのとき初めて目にする方も多いと思われます。
事前に目を通しておくことが出来れば良いのですが、工事請負契約書はハウスメーカーや工務店の営業の方が契約当日に持ってくることがほとんどです。
内容は契約の場で説明してもらえますが、知らない言葉も多いのでちんぷんかんぷんな上に、書類の分量も多いので、土地契約のときと同じく集中して話を聞くのが大変です💦
説明をしっかり受けた上でサインした契約書には履行義務が発生するので、仮に説明が理解出来ていなくてもサインした以上は簡単に破棄する事は出来ません。(業者が説明を省いたりしていれば説明義務違反となり破棄出来ることもあります)
なんだかよくわからないまま判子を押して、人生最大の買い物に踏み切るのは非常に不安ですよね。
高額な契約になるので慎重に事を進めるべきですが、契約書は多くの書類で構成されており専門用語も多々使用されているため、どういったところに注意を払うべきか、契約までの流れを踏まえて把握しておきましょう！
本契約
住宅展示場やモデルハウスをまわったり、ネットや雑誌、周囲の人から情報収集して施工会社を決めたら最初にやってくる大きなイベントは本契約になります。
(本契約の前に仮契約をする場合もあるそうですが、私たちの場合は本契約のみでしたので仮契約は割愛させて頂きます)
本契約までに必要なことは、間取りや設備、予算等を自分たちが納得出来るレベルにまで煮詰めておくことです。
この内容が煮詰まっていないのに契約を迫ってくるような業者であれば「今の段階では契約できません」と毅然とした態度ではっきり断ることが大切です。
契約を迫ってくるような営業は、自分に課せられた営業ノルマの達成しか考えておらず、顧客の立場に立つことが出来ていないともとれます。
そのような営業と大事な家造りが出来ますか？
私はとても任せられません。
何度も書きますが、一生に一度とも言われる大きな買い物ですので、他人にペースを乱されず、慎重に事を進めることが重要です。
契約までの大まかな流れは、打合せを重ねて間取りや設備のプランを決め、その見積もりを作成してもらい、価格交渉をし、双方納得して工事請負契約書に互いに署名・捺印して契約が成立という感じです。
価格交渉は契約までにしておくこと！！
少額の価格調整はしてもらえたりしますが、契約後の大きな値引きは期待できないと思ったほうが無難です。
工事請負契約書
契約書の細かい部分は施工業者によって違っていると思いますので、ここではパナソニックホームズの契約書書式に則って述べることにします。
工事請負契約書には契約締結日と注文者(甲)の住所と氏名、連帯保証人の住所と氏名、請負者(乙)の住所と氏名を記入する欄があるので、それぞれが署名し捺印します。
- 工事の内容
- 工期
- 引き渡しの時期
- 請負代金の額
- 請負代金の支払期日および金額
- 甲が利用する融資金の内訳
- 預り金
- 地盤
- 瑕疵担保責任の履行に関する措置
の項目欄があります。
①工事の内容
- 工事の場所：家を建てる場所の住所
- 建物の種類：木造/鉄骨、建物の階数等
- 商品名：カサートC/S/プレミアム/アーバン等
- 延床面積
- 数量：1棟1戸(1棟1戸以外の人っているんだろうか笑)
ここでは住所が合っているか、構造や階数、延床面積が正しいか確認して下さい。
②工期
これは字の通り、いつ着工していつ完成かという項目です。
契約時点での予定程度ですので、普通に前後します😵
おおよその予定ですので、正式な計画は別途連絡があります。
③引き渡しの時期
引き渡しのタイミングを規定しています。
④請負代金の額
これが施工業者と打合せを重ねて決定したこの時点での建物のみの総額です。
契約後に詳細を詰めていく中で、この金額から多少なりとも増えることは覚悟しておいて下さい💦
⑤請負代金の支払期日および金額
注文住宅 のお金の支払いは工事の節目毎に支払う考え方が一般的です。
一般的には「おおむね出来高に応じた配分」として、工事着手時に総額の1/3、上棟時に1/3、完成引渡時に残り全て支払うという条件が設定されていることがほとんどです。
上記画像の①契約成立時金はいわゆる手付金です。
手付金は総額の1割ほどの場合が多いですが、手付金には下限がなく、極端な話0円でもOKです。(施工業者と合意出来れば)
②～④が数回に分割して支払う分になり、それぞれ支払い期日が設定されていますが、この日程も工事日程により前後します。
⑥甲が利用する融資金の内訳
金融機関から融資を受ける住宅ローンの総額が書かれています。
他社の契約書の記載の仕方は分かりませんが、パナソニックホームズの契約書には土地+建物で受けた融資総額が書かれています。
⑦預り金
手付金として支払ったお金と、その使用内訳 が記載されています。
ちなみに、あんしんクラブとはパナソニックホームズの用意しているサービスで、災害時のお見舞金や設備の修理費用サポート等が含まれています。
https://homes-club.jpn.panasonic.com/anshinclub/menu.php⑧地盤
地盤補強工事について書かれています。
④の請負代金は建物のみの金額になるので、地盤補強にかかるお金は別途見積もりされます。
地盤補強のやり方によって金額は結構変わります。地盤補強工事の種類等については別途記事を作成しようと思います。
⑨瑕疵担保責任の履行に関する措置
売買の対象物に隠れた瑕疵（＝外部から容易に発見できない欠陥）がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。
住友不動産販売のHPより引用
隠れた瑕疵があった場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。
なお、契約解除や損害賠償の請求ができるのは、買主が契約の際に瑕疵の存在を知らなかった場合で、かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合となります。一般的に、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します。また、民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は、特に定められていませんが、買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内に行なわなければならないと規定されています。
土地の契約書にも瑕疵担保責任の記載はあり、例えば地面にガラクタや産業廃棄物等が埋まっていた場合、その処理費や契約解除、損害賠償を請求することが出来ます。
建物だと、雨漏り、シロアリ、腐食、家の傾き等が瑕疵担保責任に当たります。
このあとは工事請負約款を一通り説明して説明終了となります。
契約の一連の流れはこのような感じですが、とにかく長い！難しい！といった感想です(^_^;)
契約時にもう少し下準備として知識を持っておけば良かったなと思う半面、手元に資料もない状態でどこまでやれただろうかと思ったりもします…
このような煩雑な記事でも誰かの一助になれば幸いです！😊