注文住宅の購入を検討されている方の中には、土地探しからする必要があるという方もいることでしょう。
私たち夫婦は実家から離れた土地に出てきているので、土地探しから始め、運良くいい土地が見つかったのでそこを購入する事にしました。
土地を購入してから自分の資産になるまでには大きく「買い付け」「契約」「引き渡し」の3つのステップがあります。
私たちの大まかな日程感は、買い付け～契約までが1週間、契約から引き渡しまでが2ヶ月弱でした。
ステップ1：買い付け
買い付けとは、簡単に言うと「あなたが売りに出している土地を買いたいです！」と売り主に対して意思表示することです。
その際に売り主に対して買付申込書を提出します。
買付申込書は仲介してもらっている不動産の使っている書式を使うことがほとんどですが、自分自身で書式を作っても問題ありません。
買付申込書が売り主に届いた順に購入順位がつけられますので、買うと決めたら早めに買付申込書を提出することが大切です。
私たちは土地見学をしたその日のうちに買付申込書を提出しました😌
買付申込書には法的拘束力がありませんので、もし「買付申込書を出したはいいけど、やっぱり別の土地にしようかな」となった場合は撤回することが出来ます。(逆に売り主側から断られることもあります💧)
この時点では法的な売買契約を締結しているわけではありませんので、仮にキャンセルとなってもキャンセル料はかからないです。
しかし、安易な気持ちで買付申込書を出して最終的にキャンセルすることは、売り主と不動産に対して失礼ですので、しっかりと吟味した上で申込みをしましょう。
結果的にキャンセルになるとしても、申込後に情報収集して自分達にとって不都合な条件が判明した、等明確な理由の下でキャンセルするようにしましょう。
実は私たちは、買付申込書提出後にハザードマップを閲覧し、水害歴があることに気づきました(¯﹏¯٥)
キャンセルにまでは至りませんでしたが、その手前くらいまでにはなってだいぶバタバタしました…(；´Д｀)
※次のステップに進む前までに1社ないし2社程度は住宅ローンの事前審査を通しておくことをオススメします
ステップ2：契約
買付申込書を提出してから1週間～10日程で、購入意志に変化がなければ土地購入契約を結ぶことになります。
土地の売買契約に先立ち、宅地建物取引業者が不動産の重要な事項について、書面交付の上で契約者に説明するよう法律で義務づけられています。
重要事項説明とは書いて字のごとく「不動産の売買に関する重要事項を有資格者が説明をする」手続きになります。
このとき有資格者は免許等の免状を提示した上で説明を開始する義務があります。
重要事項の内容は
- 登記簿記載の事項
- 都市計画法・建築基準法等の制限
- 代金授受の方法
- 契約解除
等の事項があります。
重要事項説明は内容も難しく、分量も多いためついつい聞き流してしまいがちですが、本当にとてもとても重要なことが書かれているのでしっかりと集中して聞き、質問があればその場で確認するようにしましょう！
説明の時点ではまだ契約は締結されていませんので、今まで知らされていない事柄で買主側が不利益を被る要件が発覚するようであれば契約前のこのタイミングが最後の交渉のチャンスです。
重要事項説明が終わればいよいよ売買契約です。
きっと今までにないくらい何度も実印を押すことになるでしょう笑
売買契約書には重要事項説明で聞いたことと同じ記載事項がいくつもあります。
これらを重要事項説明の書類と照合し、違いがないかよくチェックしましょう。
契約の時点で手付金としていくらか支払いをする必要があり、その金額は明確な決まりはありませんが土地代金の1割だったり100万円とかだったりが多いようです。
この契約以後に契約解除をすると基本的に手付金は1円も戻ってきません。
しかし、手付金が戻ってくるパターンもあり、それが『融資利用特約による解除』です。
融資利用特約による解除
融資利用の特約による解除とは、住宅ローン特約とも呼ばれる契約解除条項です。所定の融資（住宅ローン）を受けられないときには、売買契約を解除して、手付金などの支払い済みの金銭を売主から買主へ返金することを定めるもの。
融資を受けられないと買主が購入できなくなるため、買主が負担なく契約解除できるようにしている条項。但し、融資を利用せずに購入するケースでは必要ない条項。
住まいの殿堂のHPより引用
この特約もいつまでも有効というわけではなく、しっかりと期日が設定されます。
私たちの場合は契約から1ヶ月後の設定でした。
(無事に住宅ローンの本審査を通過したため、この特約を幸いにも使わずにすみました笑)
引き渡し
支払い済みの手付金を土地代金から引いた残額や不動産への仲介料、固定資産税の精算等の費用を支払い、それと同時に所有権移転登記申請をして引き渡し完了となります。
融資を利用する場合は、融資してくれる金融機関に売り主、買い主、仲介業者、司法書士等の関係者が集まっての手続きになると思います。
残金および諸費用の支払い、登記手続きの必要書類への署名/捺印が完了したら引き渡し確認書を受け取ります。
一連の手続きが完了したら司法書士の先生が登記所へ行き、所有権移転の手続きを行います。
所有権移転手続き後に自分名義の土地の権利書が発行され、後日郵送等で手元に届けられます。
土地購入にかかるお金は土地代金だけでなく、仲介手数料、固定資産税の精算、不動産取得税、司法書士への報酬、登記費用、ローン手数料等があります。
仲介手数料は土地代金によって変動しますし(計算式：(売買価格×3％+6万円）×消費税)、引き渡しのタイミングによって固定資産税の精算額も変わります。
ローン手数料も融資額によって変動するので一概には言えませんが、土地購入に必要な資金としては土地代金+150万円くらい必要だと考えておいたほうがいいと思います。